自分でマンションを売却するのは難しいので、不動産会社に依頼するしかない。
不動産会社と仲介契約をして、不動産会社に買い手を探してもらいます。
不動産会社に仲介して貰う方法には、3種類ある。
- 専属専任媒介
- 専任媒介
- 一般媒介
何が違うの？
どれを選べばいいの？
そんな疑問を解消します。
- 売却と仲介の違い
- 仲介 3種の違い
専属専任媒介・専任媒介・一般媒介 - 仲介 3種のどれを選べば良いのか
こんな内容を知って、スッキリしよう！
不動産を売る機会なんてまず無いから、誰でも初心者です。
知らなくて当たり前。
仲介の依頼方法には3種類ある
不動産会社に仲介して貰う方法には、3種類あります。
- 専属専任媒介
- 専任媒介
- 一般媒介
| 専属専任媒介 | 専任媒介 | 一般媒介 | |
| 1.複数業者への依頼 | ✖ | ✖ | 〇 |
| 2.自己発見取引 | ✖ | 〇 | 〇 |
| 3.有効期間 | 3ヶ月 | 3ヶ月 | 3ヶ月 |
| 4.指定流通機構登録 | 〇 (5日以内） |
〇 (7日以内） |
任意 |
| 5.状況報告義務 | 〇 （1回／1週） |
〇 （1回／2週） |
✖ |
3種の違いの詳細を見てみよう。
１．複数業者への依頼
３つの違いで一番、注意する必要があるのが『複数業者への依頼』。
- 複数業者に依頼できるのが、一般媒介
- 1社にしか依頼出来ないのが、専属専任媒介・専任媒介
一見すると、複数業者に依頼する『一般媒介』が常識的な気がします。
仕事を依頼する時に、
複数業者に依頼して、競争してもらうのは
ごく当然のこと
しかし、不動産業界は違うようです。
不動産会社サイトに記載されてる、一般と専属の違いはこうなってることが多い。
複数業者に売却を依頼するので
一生懸命営業して買い手を見つけようとしても
他社が先に買い手を見つけると
努力がムダになるかもしれない
だから、営業に身が入らない
そんな！
1社だけに仲介を依頼するので
他社に横取りされる心配が無い
だから、努力がムダにならないので
頑張れる？？？？？？・・・・
1990年に無くなったはずの『護送船団方式』が生き残ってるかのよう。
競争に敗れると、努力がムダという発想には驚きますね。
- 何が足りなかったのか
- 次は勝つために、どうすればいいのか
そういう発想にはならないものでしょうか？
競争原理が働くとマズいと思っている？
チラシを配ったり、新聞折り込み広告を入れたり。
営業活動に費用が発生するのは理解できるけれど、
競争に負けるとムダになるから、と言う発想はいただけない。
不動産会社が利益を得るために、
売主・買主は我慢しなければならないのでしょうか
残念だけれど、自然淘汰を待つしかない。
仲介手数料の不透明さも気になります。
⇒業者買取と仲介の比較！どっちが得？【失敗しない売却方法のまとめ】
２．自己発見取引
自分で買い手を探してきても良いのか、否か。
近隣の方とか、親戚に売る可能性があるなら、自己発見取引可能にしておく。
まず、そんな心配は無いけどね！
３．有効期間
3つの契約共に、3ヶ月経っても買い手が見つけられない時は、契約終了となります。
再契約することも、もちろん出来る。
４．指定流通機構登録
指定流通機構（レインズと呼ばれる）は、法に基づいて作られた、不動産物件情報システムのこと。
売却物件をこのシステムに登録すると、全ての不動産業者が見られるので、買い手が見つかりやすい。
また、売買情報を蓄積することで、不動産の市場価格を知ることも出来る。
専任媒介の場合は、仲介契約すると直ぐに登録が義務付けられてます。
専任媒介で登録が義務付けられている理由
売却情報を隠すのを防止するために、登録が義務付けられてます。
不動産会社の利益は、売買成立時の仲介手数料（3%)です。
仲介手数料は、売り主、買い主ともに支払います。
従って、売り主と買い主を両方とも自分の会社で見つければ
1件の不動産売買で、売り買い両方の手数料合計６％の収益を得られる。
これはオイシイ！
このため、専任媒介依頼を受けた物件の買い手は
自分の会社で見つけたい！
だから、指定流通機構に登録して
他の不動産業者に知られたくないのが本音です。
こっそり、自分の会社だけで探したい。
けれど、売り主にとっては、たまりません。
売却情報が広がらないと、買い手が見つかり難い。
不動産会社のご都合主義は、売り主に不利益です。
情報を隠すのを防止するために、登録が義務付けられてます。
５．状況報告義務
専任の場合は、営業活動状況の報告が義務付けられてます。
ガンバって、営業活動してるけど
なかなか、買主が見つかりません
売価を下げませんか？
市場価格より安ければ、買主を見付けやすい。
楽して買主を見付けたいために、こんな適当なことを言うかもしれません。
これを防ぐために、報告を義務付けてる。
どの仲介方式を選べば良いのか
- 専属専任媒介
- 専任媒介
- 一般媒介
３つの違いは分かったけど、
結局どれを選べば良いの？
- 信頼できる不動産会社に出会えた人
⇒ 専属専任媒介・専任媒介 - そうで無い人
⇒ 一般媒介
不動産を高値で売却する秘訣は、信頼できる不動産会社に任せることです。
あなたの大事な不動産を、高値で売る実力と気力があるセールスマンを選べれば
結果はおのずと付いて来る。
いくら大手不動産会社でも、全て優秀な人材とは限らない。
信頼できる不動産会社に出会えたら、専任媒介契約で任そう！
見付けられなかった場合は、一般媒介で間口を広げた方がいい。
ハズレの不動産会社を引いてしまうと
買主を自社で見つけようと、隠したり、
ろくな営業をせずに値下げを提案して来がちです。
そんなときは、自分の過ちを悔いて契約期間3ヶ月が過ぎるのを待って
切ろう。
信頼できる不動産会社を見付ける方法
ある程度、数を当たるしか有りません。
素人だって、いろんな不動産会社を見れば、人となりは解ります。
古い体質が見え隠れする不動産業界にも、信頼できる会社は存在します。
そんな、信頼できる会社を見付けるために、自分の足で回っていては、効率が悪い。
一括査定サイトが便利です。
一括査定サイトを使うと、メリットは２つ。
- 不動産の相場がわかる
- 地域の不動産会社とアポが取れる
これを切っ掛けに、各不動産会社を査定して、任せられる人を見付けよう。
