【その1:事前準備7選が大事!】失敗だらけのマンション売却体験記

マンションから一戸建てに住み替えようとしても、

マンションが売れないことには、話が進まない。

マンションを売るにはどうすればいいの?

モチロン、高く買ってほしい!

そんな疑問を解消します。

マンション売却の事前準備7選

  1. なぜ、住み替えるのか?
  2. マンションのローン残債は幾らか?
  3. 管理費・共益費の未納は有るか?
  4. マンション設備に不具合は有るか?
  5. 目標とする売却時期はいつか?
  6. 欲しい一戸建てはいくらか?
  7. 目標とする売却か価格はいくらか?

こんな内容を知って、スッキリしよう。

事前準備が出来て無いと、

その後がうまく流れて行かない。

準備をしてから、売却に動き出すのがおすすめです。

マンション売却の事前準備7選

売却の事前準備7選

まずは、夢を見よう。

あなたが理想とする状況は、どんな状況ですか?

マンションが思いのほか高く売れた!

一戸建ての資金計画を上回るので

仕様のバージョンアップが出来そうだ!

こうなるためには、どうすれば良いかを逆算すればいい。

何事も、準備の段階で勝敗は決している。

敵を知り、己を知れば百戦危うからず

孫子の兵法


まずは、自分がどこに立っているかを知ることから全てが始まる。

  1. なぜ、住み替えるのか?
  2. マンションのローン残債は幾らか?
  3. 管理費・共益費の未納は有るか?
  4. マンション設備に不具合は有るか?
  5. 目標とする売却時期はいつか?
  6. 欲しい一戸建てはいくらか?
  7. 目標とする売却か価格はいくらか?

1.なぜ、住み替えるのか?

なぜ、住み替えるのか?

理由はさまざまだろうけれど、動機付け・出発点をはっきりしておこう

曖昧な理由だと、曖昧な家しか手に入れられない

  • 子供が大きくなって手狭になった
  • 子供が巣立ったので、コンパクトに暮したい
  • 定年を機に田舎に帰る

マンション売却時にいろんな判断をする事になります。

判断に迷ったら、出発点に照らし合わせてどっちにするか決めよう。

  • 夫婦二人のコンパクトな暮らしだからxxは要らない
  • 子供が入学するまでに引っ越せるよう、xxを選ぼう
    などなど

2.マンションのローン残債は幾らか?

マンションのローン残債は幾らか?

マンションのローン残債を知ってますか?

思ったほど減ってないのが現実です。

マンションのローンは完済済みですか?

そうでない場合は、残債が幾らか確認することから始まります。

元利均等返済

多くの人は、マンションのローン返済に毎月一定の金額を払ってるはずです。

これは元利均等返済と言います。

この方式の場合、ずっと同じ金額なので返済計画をって安いけれど、

最初のうちは金利の割合が多く、元金はなかなか減らない。

だから、

『30年ローンを20年払い終わってるので、残金は1/3だ

なんて思ってたら、いきなり一戸建ての資金計画が崩れる。

元利均等返済

例えば、2,000万円を30年返済で借りた場合どうなるのか?

金利にもよるが20年目には100万円ほどの残金差になる。



トータルでは、元利均等返済の方が50万円前後多く返済することになる。

  • 最初はキツイが、トータルでは返済が少ない元金均等返済
  • ずっと同じ金額を返済する元利均等返済


注文住宅の間取りは考えてますか?



3.管理費・共益費の未納は有るか?

管理費・共益費の未納は有るか?

管理費・共益費を滞納してませんか?

マンションローンの返済とは別に、払っているお金がこの2つ。

  • マンション管理会社に管理費
  • 共用部の電気代などに共益費

この2つの支払いが滞った状態でマンション売却することは出来ません。

清算してから売却するか、その分減額して売るか。

いずれも、買主の負担にならないようにキレイにする必要が有る。

4.マンション設備に不具合は有るか?

マンション設備に不具合は有るか?

不具合を隠して売り抜けることは出来ない

売却するマンションの不具合が有れば、隠さずに知らせなければならない。

もし、売却後に隠していた不具合が露見すると、確実にトラブルになる。

  • 給湯器に水漏れは無いか
  • 床暖房は効くか
  • シロアリ被害は無いか などなど

マンション設備の調子を今一度確認しておこう。

5.目標とする売却時期はいつか?

マンションをいつまでに売りたいか?

デッドラインは?

マンションをいつまでに売りたいか?

  • 子供が入学するまでには新しい一戸建てに引っ越しておきたい
  • 転勤のタイミングに合わせて引っ越したい


新居に引っ越すデッドラインが決まっているのなら

そこから逆算して売却する時期をきめよう。

モチロン、その時期までにに売れるかは、買い手が現れるかどうかしだい。

想い通りには行かない。

早く買い手が見つかった場合

嬉しい悲鳴だけれど、一戸建てが出来上がるまで一時的に賃貸に住むことになる

無駄な出費だけど、売り優先で進めるなら想定内と考えよう。

買い手が見つからない場合

一戸建てのローンとマンションの残ローン、ダブルで払っているなら良い状況じゃない

売価を下げるか、もうしばらく我慢するか、難しいけれど

破綻しないように決心が必要だ

買い手が見つかるまで3ヶ月か~6ヶ月と言われてます。

それを超えても見つからない時にどうするか?

売り優先で進めており、一戸建てに着手していなければ良いけれど

買い優先で進めており、一戸建てが出来上がり引っ越し済みかもしれない。

一戸建てのローンと退去済みマンションのローン。

ダブルで払える余裕がありますか?


土地探しは済んでますか?



6.欲しい一戸建てはいくらか?

欲しい一戸建てはいくらか?

いくら借りられるのか?

いくらなら破綻せず返せるのか?

  • マンションを清算して、幾ら残るか?
  • 手持ち資金が幾らあるか?
  • ムリの無い返済が可能なローン借り入れ額は幾らか?

元気なら、何とかなるでしょ!

何とも、ならない。


マンションが想定金額で売れるとは限らない。

マンションが想定金額で売れるとは限らない

最低金額でシミュレーションしても成立していないと、破綻します。

それより高く売れた分は、追加仕様のため取っておこう。

資金に余裕がないのなら、買い優先で進めるのは危険です。


マンションの売却を見届け、

お金を手にしてから一戸建てに着手しないと

破綻するのは時間の問題!

7.目標とする売却か価格はいくらか?

目標とする売却か価格はいくらか?

欲の皮を突っ張らかしてませんか?

  • 欲しい一戸建ての価格
  • マンション売却金額
  • 手持ち資金

この3つのバランスだけど、マンション売却金額に夢を見過ぎない方が良い!

だれもが、築浅のキレイな物件を安く手に入れたい。

あなたのマンションは、該当しますか?


諸費用を考慮してますか?


私の失敗談

私の失敗談

相方と2人だけの生活になり、定年も近づいた。

都心のマンションは便利だけど、最後は落ち着いた暮らしがしたい。

そんな想いで、郊外の一戸建てへの住み替えを考え始めました。

私の事前準備

このマンションのローン

幾ら残ってたっけ?

30年ローンの丁度半分が過ぎた。

借りたのは確か2,000万なので残り1,000万くらいか?

ネットで近隣のマンションの売価を眺めてみると2,000万台が多い。

まあ、2,000万くらいでは売れるので、1,000万円が住み替えの頭金だ。

3,000万の家を買うとして、残り2,000万がローンか!

振り出しに戻ったと思えば、何とかなるでしょ

いや、何となく。

マンションの郵便受けには、毎日色んなチラシが入ってくる。

このマンション限定で探してます!

私が、このマンション担当の〇△です

素人でも知っている大手不動産会社のチラシを集めてみると、

直ぐに5,6社のチラシが集まった。

事前準備、完了!

本当に、『行き当たりばったり』

これではうまくいくはずが無いと、今なら解るけど


こんなもんですよね?


本当に、なぜこれで良しと思ったのか問いつめたい。

その1:事前準備7選が大事! まとめ

失敗しないマンション売却 まとめ

訳あってマンションから一戸建てに住み替えるとき、

最初の事前準備をしっかりしておくのが円滑な住み替えのコツです。

新しい住まいに頭が行ってしまい、マンションの売却はおなざりに成りがちです。

思い通りの価格で思い通りの時期までに売れないと、資金計画が行き詰まる。

資金に余裕がないなら、マンションの売りを先行した方が良い

希望金額で売れるのをあてにして、一戸建ての買いを進めるのは危険です



最低ラインの金額で計画するのであれば、まだ考える余地はあるけれど

やはり最終的な戸建ての契約は、マンションが売れてからするべき。


そうでない場合は、リスクを背負っていることを肝に銘じよう!

一戸建てに夢膨らむ気持ちは解るけれど、楽観的に考えない方が良い。



併せて読みたい

【マンション売却のコツ】

マンション売却をどの不動産屋に依頼すれば良いのか、悩んでませんか?

査定が不透明だったり、どんどん値下げを迫る悪徳不動産屋の話を聞くと、選べないですよね。

マンション売却のコツは、『信頼できる不動産屋を見つける』ことに尽きます。

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大事なのは、査定額よりも査定理由です。

何故その査定額なのかを比べれば、『信頼できる不動産屋』は見つかるに違いない。

あなたの売却が成功することを、心より願ってます。

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