マンションの売り出しをしたけれど、
成約に至らずに契約期間の3ヶ月が経ってしまったら
同じ不動産会会社と再契約する以外に
どんな選択肢が有るの？
そんな疑問を解消します。
- 一般媒介契約にすると、マンションを早く高く売却出来る可能性が高い
- 専任媒介にすると、信頼できる不動産会社でないと 囲い込まれて機会損失する
- いずれにしても、自分の大事な不動産だから、もっと勉強する必要がある
こんな内容を知ってスッキリしよう。
一度リセットして不動産会社選びからやり直すのは、遠回りに見えて実は近道です。
一般媒介を選んで物件情報をオープンにすれば、囲い込まれる事も無くなる。
不動産の媒介契約に関する統計データから、媒介契約の実体が見えてきます。
一般媒介のすすめ
いきなり結論です。
信頼できる不動産会社を見つけられたら専任媒介でも良いけれど、
一般媒介で不動産会社を競わせた方が、良い結果を得られる可能性が高い。
両手取引：自社で買手・売手ともに見つけること。
買手・売手両方から手数料を得られるので不動産会社の利益になる
一般媒介契約：複数の不動産会社と仲介契約出来る契約方式
専任媒介契約：1社の不動産会社としか仲介契約出来ない契約方式
１．『両手取引』そのものは悪くない
自社に売却を依頼された不動産に対し、
自社で買主を探してはいけない、と言うのも変な話です。
売主のフォローをする仕事と、買主を探す仕事は別なので、
両方から報酬を得ることに問題はありません。
売主の利益最大化を目指すのが、仲介を請け負った会社の務めです。
一方、買主の利益最大化を目指すのが買主の仲介会社の務め。
この2つが同じ会社だと、矛盾が出るけれど、
どちらか一方の肩を持つような調整をする会社は、
切れば良いだけ
両手取引そのものは、悪くない。
２．『囲い込み』は、悪い
自社で買主を探し、両手取引したいがために、物件の情報を隠匿する行為、
囲い込みは売り主の不利益でしかあり得ない。
３．『囲い込み』の温床に成りがちな『専任契約』に注意
専任媒介そのものに異存は無いけれど、囲い込みの温床になりがちです。
手厚いフォローが欲しい人は専任媒介が良いのだろうけれど、
不動産会社の良し悪しに依存する部分が大きい。
- 良い不動産会社を見つけられればWin-Winの関係になれる
- そうでないなら囲い込みに逢ったり、値下げ要求を受けがち
一般媒介のオープンで自由な競争が望ましいけれど、専任を選ぶのであれば
自分の大事な不動産なのだから、
売主も不動産会社任せにせずに、
不動産取引について勉強して
不動産会社の良し悪しをチェックする気概を持ちたい
４．マンション売却の近道
マンション売却の近道は、信頼できる不動産会社２，３社と一般媒介契約すること。
- 一括査定サイトで、一括査定を行う
- 一括査定をきっかけに、実際に逢って不動産会社をチェック
- 信頼できると感じた2，3社と一般媒介契約する
もちろん、『これは』という不動産会社1社が見つかったのであれば、
専任媒介でも良いかもしれない。
⇒ 三井のリハウス
それでも、自分でチェックする意思は忘れないで！
不動産売却の実態データから見えてくるもの
実際に不動産を売却した人が、どのような選択をしたのか？
実際のデータを見てみると、なぜ一般媒介が望ましいのかが見えてきます。
売却決定時の媒介契約種類
専属専任媒介契約：35.9%
専任媒介契約：25.6%
一般媒介契約：15%
専任媒介契約を選んだ人が多いけれど
不動産会社が専任契約に誘導したとも考えられる
なぜなら、次の媒介契約の選択理由を見れば明らか。
媒介契約の選択理由
なぜ、その媒介契約を選んだかの理由を見ると、
多くの人は、不動産会社に勧められて専任媒介を選んでいる
友人・知人に相談した人は、一般媒介を選んでいる
媒介契約時に、不動産会社が媒介契約の違いをどう説明したか、見えるようです。
不動産業界の中の人の選択
売主の働いている業界別に、どの媒介契約を選んだかのデータが面白い。
全体では一番人気の無かった『一般媒介』ですが
不動産業界の中の人には、一般媒介が一番人気です。
指定流通機構への登録確認
売主の情報量の無さを示すのが、このデータ。
40%の人しか、指定流通機構に登録されているかを確認してません。
25%の人は、指定流通機構があることすら知らない。
売主の勉強が足りてない
大切な自分の財産です
不動産会社に任せっ放しにせずに
営業活動をチェックしなくてはいけない
専属専任媒介契約、専任媒介契約の場合は、
不動産会社に指定流通機構（レインズ）に登録する義務があります。
物件情報を他の不動産会社から囲い込み、自分達で買主を探す行為の防止のためです。
売主、買主両方を自分達で賄えば、両方から手数料が入ります。
両方から貰えるので『両手取引』と呼んでます。
不動産会社は両手を目指したいので、囲い込みがちです。
売主はたまりません。
機会損失です。
自分のマンションの売り出し情報が、１社内に隠されてるとしたら
他の不動産会社を訪ねた買主候補の目に留まらない。
指定流通機構（レインズ）に登録すれば、囲い込みが無くなる訳ではない
他社から打診があったときに『商談中』と答えればそれ迄です
けれど、囲い込みをチェックする手段の１つなのは間違いない
マンション売却したときの不動産会社
1～8は個別の不動産会社で、９が『その他』です。
上位３社で、35%を絞めているけれど、その他(No.9) が57%もある。
安心感がある、大手の不動産会社を選びがちだけれど
地元に密着した不動産会社も侮れません
いろんな不動産会社と出会ってみるのがいい
マンション売却は、一括査定を利用して、
いろんな不動産会社を知るのが、一番近道です。
地域に密着した意外な不動産会社と出会えるかもしれない。
大手だから、いいとは限らない。
私の失敗談
専任契約をしたけれど、不動産会社の営業内容に不信感がつのるばかり。
『値下げしましょう』で愛想がつきました。
自分のマンションを不動産会社任せにした、自分のバカさに嫌気がしたので
メチャメチャ不動産売買の勉強しました。
大学受験だったら、東大に行けたに違いない。
3ヶ月の契約終了を待って、他の不動産会社2社と一般媒介契約しました。
競い合わせるには、2社が丁度良い。
多すぎると手が回らないけれど、2社ならそれほど負担になりません。
忙しい部分も有ったけれど、結果はすぐに出ました。
対抗意識を持たせる形で、営業して貰ったら
1ヶ月と立たずに、あっけなく買主が決まりました
不動産会社から、決まったとの連絡電話を受けた時には
正直、崩れ落ちそうになった。
【その9：一般媒介で仕切り直し】 まとめ
- 不動産会社と売主には情報格差がある
- 不動産業界の中の人は、一般媒介契約が多い
- 友人・知人からアドバイスを受けた人は、一般媒介契約が多い
- 媒介契約の種類と、成約価格には相関が無い（元データ参照）
『専任媒介だと営業活動がムダにならないので本腰を入れてくれる、だから高価売却になる』
こう言われ続けて来たけれど、実際には契約形態と成約価格に相関は有りません。
これからは不動産業界も、より情報化されるに違いありません。
一般媒介を選んで、情報をオープンにすれば囲い込みようがない
不動産情報の流動性を高めて、売買コストを下げれば、
成約までの時間も短縮され
手数料の低減にもつながるはず。
