【その9:一般媒介で仕切り直し】失敗だらけのマンション売却体験記

失敗だらけのマンション売却9 仕切り直し
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マンションの売り出しをしたけれど、

成約に至らずに契約期間の3ヶ月が経ってしまったら

同じ不動産会会社と再契約する以外に

どんな選択肢が有るの?

そんな疑問を解消します。

  • 一般媒介契約にすると、マンションを早く高く売却出来る可能性が高い
  • 専任媒介にすると、信頼できる不動産会社でないと 囲い込まれて機会損失する
  • いずれにしても、自分の大事な不動産だから、もっと勉強する必要がある

こんな内容を知ってスッキリしよう。

一度リセットして不動産会社選びからやり直すのは、遠回りに見えて実は近道です。

一般媒介を選んで物件情報をオープンにすれば、囲い込まれる事も無くなる。

不動産の媒介契約に関する統計データから、媒介契約の実体が見えてきます。

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一般媒介のすすめ

一般媒介のすすめ

いきなり結論です。

信頼できる不動産会社を見つけられたら専任媒介でも良いけれど、

一般媒介で不動産会社を競わせた方が、良い結果を得られる可能性が高い。

両手取引:自社で買手・売手ともに見つけること。
     買手・売手両方から手数料を得られるので不動産会社の利益になる

一般媒介契約:複数の不動産会社と仲介契約出来る契約方式

専任媒介契約:1社の不動産会社としか仲介契約出来ない契約方式

1.『両手取引』そのものは悪くない

自社に売却を依頼された不動産に対し、

自社で買を探してはいけない、と言うのも変な話です。

売主のフォローをする仕事と、買主を探す仕事は別なので、

両方から報酬を得ることに問題はありません。


売主の利益最大化を目指すのが、仲介を請け負った会社の務めです。

一方、買主の利益最大化を目指すのが買主の仲介会社の務め。

この2つが同じ会社だと、矛盾が出るけれど、

どちらか一方の肩を持つような調整をする会社は、

切れば良いだけ

両手取引そのものは、悪くない。

2.『囲い込み』は、悪い

『囲い込み』は、悪い

自社で買主を探し、両手取引したいがために、物件の情報を隠匿する行為、

囲い込みは売り主の不利益でしかあり得ない。

3.『囲い込み』の温床に成りがちな『専任契約』に注意

専任媒介そのものに異存は無いけれど、囲い込みの温床になりがちです。

手厚いフォローが欲しい人は専任媒介が良いのだろうけれど、

不動産会社の良し悪しに依存する部分が大きい。

  • 良い不動産会社を見つけられればWin-Winの関係になれる
  • そうでないなら囲い込みに逢ったり、値下げ要求を受けがち

一般媒介のオープンで自由な競争が望ましいけれど、専任を選ぶのであれば

自分の大事な不動産なのだから、

売主も不動産会社任せにせずに、

不動産取引について勉強して

不動産会社の良し悪しをチェックする気概を持ちたい

4.マンション売却の近道

マンション売却の近道

マンション売却の近道は、信頼できる不動産会社2,3社と一般媒介契約すること。

  1. 一括査定サイトで、一括査定を行う
  2. 一括査定をきっかけに、実際に逢って不動産会社をチェック
  3. 信頼できると感じた2,3社と一般媒介契約する

⇒ 不動産一括査定の『イエイ』


もちろん、『これは』という不動産会社1社が見つかったのであれば、

専任媒介でも良いかもしれない。

それでも、自分チェックする意思は忘れないで!


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不動産売却の実態データから見えてくるもの

不動産売却の実態データから見えてくるもの

実際に不動産を売却した人が、どのような選択をしたのか?

実際のデータを見てみると、なぜ一般媒介が望ましいのかが見えてきます。

データは、公益財団法人 日本住宅総合センター

既存住宅取引と媒介契約制度に関する調査研究』を引用しています。


『首都圏で不動産を売却したことのある30歳以上の男女2500サンプル』の統計データ。

売却決定時の媒介契約種類

売却決定時の媒介契約種類

専属専任媒介契約:35.9%
専任媒介契約:25.6%
一般媒介契約:15%

専任媒介契約を選んだ人が多いけれど

不動産会社が専任契約に誘導したとも考えられる


なぜなら、次の媒介契約の選択理由を見れば明らか。

媒介契約の選択理由

媒介契約の選択理由

なぜ、その媒介契約を選んだかの理由を見ると、

多くの人は、不動産会社に勧められて専任媒介を選んでいる

友人・知人に相談した人は、一般媒介を選んでいる


媒介契約時に、不動産会社が媒介契約の違いをどう説明したか、見えるようです。


不動産業界の中の人の選択

不動産業界の中の人の選択

売主の働いている業界別に、どの媒介契約を選んだかのデータが面白い。

全体では一番人気の無かった『一般媒介』ですが

不動産業界の中の人には、一般媒介が一番人気です


指定流通機構への登録確認

指定流通機構への登録確認

売主の情報量の無さを示すのが、このデータ。

40%の人しか、指定流通機構に登録されているかを確認してません。

25%の人は、指定流通機構があることすら知らない。

売主の勉強が足りてない


大切な自分の財産です

不動産会社に任せっ放しにせずに

営業活動をチェックしなくてはいけない


専属専任媒介契約、専任媒介契約の場合は、

不動産会社に指定流通機構(レインズ)に登録する義務があります。

物件情報を他の不動産会社から囲い込み、自分達で買主を探す行為の防止のためです。

売主、買主両方を自分達で賄えば、両方から手数料が入ります。

両方から貰えるので『両手取引』と呼んでます。

不動産会社は両手を目指したいので、囲い込みがちです。


売主はたまりません。

機会損失です。

自分のマンションの売り出し情報が、1社内に隠されてるとしたら

他の不動産会社を訪ねた買主候補の目に留まらない。

指定流通機構(レインズ)に登録すれば、囲い込みが無くなる訳ではない


他社から打診があったときに『商談中』と答えればそれ迄です

けれど、囲い込みをチェックする手段の1つなのは間違いない

マンション売却したときの不動産会社

マンション売却したときの不動産会社

1~8は個別の不動産会社で、9が『その他』です。

上位3社で、35%を絞めているけれど、その他(No.9) が57%もある。

安心感がある、大手の不動産会社を選びがちだけれど

地元に密着した不動産会社も侮れません

いろんな不動産会社と出会ってみるのがいい

マンション売却は、一括査定を利用して、

いろんな不動産会社を知るのが、一番近道です。

地域に密着した意外な不動産会社と出会えるかもしれない。

 不動産一括査定の『イエイ』


大手だから、いいとは限らない。

私の失敗談

私の選択

専任契約をしたけれど、不動産会社の営業内容に不信感がつのるばかり。

『値下げしましょう』で愛想がつきました。

自分のマンションを不動産会社任せにした、自分のバカさに嫌気がしたので

メチャメチャ不動産売買の勉強しました。

大学受験だったら、東大に行けたに違いない。


3ヶ月の契約終了を待って、他の不動産会社2社と一般媒介契約しました。

競い合わせるには、2社が丁度良い。

多すぎると手が回らないけれど、2社ならそれほど負担になりません。

忙しい部分も有ったけれど、結果はすぐに出ました。

対抗意識を持たせる形で、営業して貰ったら

1ヶ月と立たずに、あっけなく買主が決まりました

不動産会社から、決まったとの連絡電話を受けた時には

正直、崩れ落ちそうになった。

【その9:一般媒介で仕切り直し】 まとめ

【その8:一般媒介で仕切り直し】 まとめ
  • 不動産会社と売主には情報格差がある
  • 不動産業界の中の人は、一般媒介契約が多い
  • 友人・知人からアドバイスを受けた人は、一般媒介契約が多い
  • 媒介契約の種類と、成約価格には相関が無い(元データ参照)

『専任媒介だと営業活動がムダにならないので本腰を入れてくれる、だから高価売却になる』

こう言われ続けて来たけれど、実際には契約形態と成約価格に相関は有りません。


これからは不動産業界も、より情報化されるに違いありません。

一般媒介を選んで、情報をオープンにすれば囲い込みようがない

不動産情報の流動性を高めて、売買コストを下げれば、

成約までの時間も短縮され

手数料の低減にもつながるはず。

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