【その3:査定価格は予想通り?】失敗だらけのマンション売却体験記

マンション売却体験記その3
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一括査定を依頼した後は、結果を待つだけです。

どんな結果が出るのかドキドキなのは、受験の合格発表のようなもの。

で、結果はどうだったの?

予想通り?

結果から言うと、

査定価格を比べると、想像以上の差が有る!

なんで、こんなに違うの?

当時は意味不明だったけれど、今なら解ります。

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一括査定の仕組み

マンション売却一括査定の仕組みはこうなってます。

一括見積サイトで申し込みをすると、以下の作業が行われる。

  1. サイトは提携不動産会社の中から、該当住所に強い不動産会社をピックアップ
  2. 選んだ不動産会社に見積依頼を転送して見積スタート
  3. 不動産会社は、該当マンション近隣の成約実績を調べる
  4. 過去の実績から、坪単価を割り出す
  5. 今回の見積依頼に坪単価を当てはめる
  6. 階数・広さ・手持ち顧客の状況などから、査定価格を調整
  7. 一括査定依頼者に結果連絡

一括見積サイトは、顧客を紹介した見返りとして不動産会社から報酬を得てます。

このため、依頼者は無料で一括見積が出来る。

会社ごとに査定結果が違う理由

依頼の流れを見れば解るように、

基本的には5項の過去の成約実績まではどこの会社でもだいたい同じ価格になる。

違いは、6項の『査定価格の調整』!

ここが不動産会社によって大きく変わってくる。

差が出る理由は2つ。

  1. 売る自信がある
  2. とにかく囲い込みたい

1.売る自信がある

該当地区のマンション売買状況に精通している不動産会社です。

近隣のマンション相場から計算すると

これくらいの価格だけど

このマンションは立地もいいし人気だ

この価格でも十分売れる!

近隣マンションの売買実績があり、ある程度顧客を抱えている場合は強気の査定価格を出してきます。

自信の表れです。

実際にそのマンションの売却を請け負ったことが有り、マンションの状況を知っている場合もあります。

売る自信があり、積極的に販売活動を行ってくれる可能性が高い。

2.とにかく囲い込みたい

自分のマンションに高額査定をされると、嬉しいに決まってます。

その価格で売却できた時のことを思い描いてします。

買換える家のグレードを上げられるかもしれない!

残念だけれど、そんな気持ちに付け込もうとする不動産会社もいます。

一括査定を行った人は、高額査定をした不動産会社にアポを取りたくなります。

高額査定をすれば、売却希望者とアポが取り易いのです。

集客に苦労している不動産会社にとって、大切なお客さんかもしれない。

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査定価格と売り出し価格、売却価格は別もの

査定価格と売り出し価格、売却価格は別もの

不動産会社の仕事は、マンションを売りたい人と買いたい人のマッチングです。

不動産会社が買う訳では有りません。

  1. 査定価格
  2. 売り出し価格
  3. 売却価格

それぞれの価格は同じではない。

高額査定をして集客しても、

その値段での売却を約束する訳ではない

1.査定価格は過去のデータ

査定価格は、過去の近隣マンションの売買事績から算出したデータに過ぎません。

このくらいの価格で売れる可能性が有る、と言うだけです。

実際にその価格で買いたい人が現れるかもしれないし、現れないかもしれない。

机上価格なので現地査定で変わるかも

あなたのマンションを実際に見て出した価格では有りません。

あくまで、過去の実績です。

あなたの部屋の状態によっては前後します。

  • 床暖房が故障している
  • フローリングがキズだらけ

あなたのマンションの価格は、現地査定しないと決まらない。

2.売り出し価格は売却希望者の希望

売り出し価格は売却希望者の希望

マンション売却希望者が、売り出し値段を決められます。

  • 出来るだけ高額で売りたい売却希望者
  • 出来るだけ安価で買いたい購入希望者

この折り合いをつけるのが不動産会社です。

例えば、査定2,000万円のマンションを3,000万円で売り出すのも可能です。

ただ、その価格で売れる可能性は低いので、不動産会社も本腰を入れて営業活動するとは思えません。

回転ずしで、誰も手を伸ばさないので

いつまでも回り続けて、干からびてしまったお寿司


そんな状態になりがちです。

不動産会社の収入は成功報酬。

売買成立時の何%ですから、値下げを提案されるでしょう。

  • マンション売却を急いでいないなら、いつまでも回し続けて奇特な客を待つのもあり
  • 価格を市場価格に下げて、売却を急ぐのもあり

すべては、あなたが決められます。

3.売却価格

実際に買いたい人が、売り出し価格で購入してくれるとは限りません。

値引きを要求されるかもしれない。

  • 値引きをして売却を進めるか
  • 今の価格での購入者を待つか

あなたの胸先三寸。

不動産会社のアドバイスは受けられますが、決めるのはあなたです。


そんなやり取りの末に売買が成立した価格が『売却価格』。

チラシにのっている価格と本当の売却価格の差は、同じでは無いかもしれない。

私の失敗談

私の失敗談

一括査定の依頼をしてドキドキしながら待っていると

2日で6件の査定結果が届きました。

どんな会社か調べてみると、大手不動産会社2社・地域密着中堅会社4社。

チラシで見たことの無い会社も含まれてます。

不動産会社と知り合える

糸口としても使える!

気になる査定結果は、

  • 最低 1,850万円
  • 最高 2,380万円

2,000万円前後が4社で、最低と最高の差が約500万円

2,000万が、実際の市場価格と思われる。

けれど

当然、高額査定をしてくれた不動産会社に好感を持ちます。


高額査定してくれた不動産会社が、

値下げ要求してきたのは、ずっと後の話。

私の失敗談2

その3:査定価格は予想通り? まとめ

一括査定で得られるもののは2つ。

  • 不動産会社とのアポ
  • 市場価格の把握

査定価格はあくまで『査定』。

その価格での売却が約束される訳では無いけれど

実際に査定価格を見ると、売却が現実味を帯びてきます。

しかし、本当に難しいのはこの後です。

どの不動産会社にアポをとるか?


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