マンションを売却するとき、
買主から貰った代金が、全て自分のものになる訳ではありません。
売買には、諸費用が掛かります。
諸費用って、何があるの？
いくらぐらいなの？
そんな疑問を解消します。
諸費用は４種類
- 仲介手数料
- 印紙税
- 住宅ローン一括返済手数料
- 司法書士報酬
諸費用と言っても、結構な金額になります。
次の家の資金計画にも響くので、しっかり計算しておこう。
１．仲介手数料
400万円以上の売却なら、
仲介手数料の上限は
仲介手数料 ＝ 売買価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋税
自分で買主を見付けたのなら不要だけど、不動産会社に仲介依頼したのなら必要です。
不動産会社の利益は、成功報酬である仲介手数料で成り立ってます。
あくまで上限なので、不動産会社によってはこれより低い場合もあります。
仲介手数料は、不動産会社選びの1つの物差しにした方が良い。
⇒マンション売却の仲介手数料は高い？【売買価格×3%が上限だが 】
払うタイミングは、不動産会社にもよるけれど、売買契約時と売買決済時に50%づつが多い。
- 売買契約時：売買契約書を交わすとき
- 売買決済時：代金引換で所有権変更するとき
一般媒介での仲介手数料
一般媒介契約で、複数の不動産会社と契約して買主を探していた場合、
仲介手数料を払うのは、買主を見付けた不動産会社にのみです。
破れた不動産会社には、手数料は入りません。
だからと言って
営業活動が無駄になるかもしれない！
だから、一般媒介は力が入らない
こう考える不動産会社とは、距離を取ったほうがいい。
⇒専任媒介と一般媒介の違いは信頼度！【失敗しない売却方法のまとめ】
仲介手数料計算
例えば2,000万円で売却するなら、約70万円。
売買契約時と売買決済時に35万円づつ払う。
諸費用の大部分は、仲介手数料が占めます。
決して安い費用では無いので
相当の働きをしているのか
チェックするのが、あなたの役目
任せっぱなしは良い結果を生まない
手数料を払うに値する誠実な不動産会社を選ぶコツは、
いろんな会社を見て目を肥やすことに尽きます
利用実績。皆が選んでいるのには理由があります。
２．印紙税
売買代金によって変わるけれど、1万円～6万円
売買契約書に貼る印紙代。
売買契約金額で金額変わります。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
| 500万円を超え 1,000万円以下 | 1万円 | 5千円 |
| 1,000万円を超え 5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円を超え 1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
※国税庁のデータを引用
令和4年3月31日までは、
不動産売買契約書の印紙税の軽減措置が受けられます
印紙代は、買主・売主どちらが払うのか？
売買契約書は、買主用、売主用の2通作成します。
通常はそれぞれが、自分の売買契約書に払う印紙代を払います。
３．住宅ローン一括返済手数料
銀行によって手数料の額は違いますが、1万円程度です
売却するマンションの住宅ローンがまだ残っているのなら、マンションには抵当権が設定されているので、
残債を返済しないと売却することができない。
残債を一括返済して抵当権を抹消すると、初めて売ることが出来ます。
早めに銀行にマンション売却の連絡をして、一括返済の手続きをしてもらいます。
一括返済するお金は、どうやって用意するのか？
売主の預貯金で一括返済出来れば何の問題も無いけれど、そんな人はまず居ません。
普通は、マンションを売却した代金で清算します。
でも、一括返済しないと
売却できないんでししょ？
売却前に一括返済なんてできない！
その心配は不要です。
【同時決済】での処理
銀行の応接室などに関係者（売主・買主・銀行・不動産会社・司法書士）が集まって、
【同時決済】で４つの処理を一挙に行います。
- 買主のマンション売買代金支払い
- 売主のローン残債の一括返済
- 銀行の抵当権抹消登記
- 買主への所有権転移登記
司法書士は、決済を見届けると、
直ぐに法務局に走り登記処理を行います。
売主が、他の人にもう1度売ってしまわない内にね！
別の人が先に登記すると、事件です！
４．司法書士報酬
司法書士にもよるけれど、売主が払うのは3万円程度
司法書士が行うのは、法務局に対する3つの登記処理。
この内、売主が払うのは、１，２の費用です。３は買主負担。
- 住所変更登記
- 抵当権抹消登記
- 所有権転移登記
１．住所変更登記
売主の住所が売却するマンションと異なる場合は、マンションを売ることが出来ません。
売主がマンションの所有者と認定出来ないからです。
このため、売主の住所をマンションの住所に変えないといけない。
売主がマンションを買う時に、マンションの住所で登記してれば、不要な処理です。
住民票や免許免許証の住所が実際の住所とと違うと、不利益があるけれど、
登記は実害が無いので放置しがち
２．抵当権抹消登記
同時決済において、マンションのローンが一括返済されると、
銀行は抵当権抹消の書類を発行します。
司法書士は、それを持って法務局に行き、抵当権抹消します。
これで、マンションの所有権を移す準備が出来ました。
３．所有権転移登記
抵当権抹消登記が終わると直ぐに、買主への所有権転移登記を行います。
これで、マンションの売買が完了！
マンション売却に必要な、４つの諸費用 まとめ
マンションの売却で、売主が負担する諸費用は、4種類。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 住宅ローン一括返済手数料
- 司法書士報酬
諸費用を支配しているのは、仲介手数料です。
仲介手数料 ＝ 売買価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋税
2,000万円の売買価格なら約70万円の仲介手数料になります。
この金額に見合った、
誠実な営業活動を行う不動産会社を探すのが、マンション売却成功の秘訣です。
いろいろな不動産会社を見て、目を肥やすのが一番大事！
相場を知らずに、へんな不動産会社に引っ掛かると
安値で売る事にもなりかねない。
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