マンション売却の税金は、3,000万円控除が支配する【減価償却】

基礎知識 税金

マンションの売却には大金が動きます。

何千万円もの大金が、代金としてあなたに振り込まれます。

お金に付きものなのが、税金!

マンションを売却すると、

税金はどれくらい掛かるの?

そんな疑問を解消します。

住んでいたマンションを売却したときに

税金が掛かることはまずない

こんな内容を知ってスッキリしよう。

住居を買い換えるにときには、何かと物入りです。

税金の心配はまず無いことを知れば、心が安らぐかもしれない。

マンション売却に税金が掛からない理由

マンション売却に税金が掛からない理由
  1. マンション売却で『利益を得たら』税金がかかる
  2. 住んでいたマンションを売却した場合は、『3,000万円の特別控除』が使える

マンション売却で利益を得たなら、税金を払わないといけません。

国民の3大義務『教育・勤労・納税』の1つですね。


大事なのは、『利益を得たら』税金が掛かるけど、3,000万円までは控除されこと。

マンションを売った金額に、税金が掛かる訳では有りません。

マンションが高く売れて、利益がでたら、利益に対して課税されます。


通常は、利益が3,000万円を超えることは有りません。


バブルの頃、買った価格を大きく上回って売れた時代なら、考えられるけれど

近年では、よほど人気のマンションでない限りはあり得ません。


だから、税金の心配はまず無い。

マンション売却利益の考え方

マンション売却利益の考え方

例えば、3,000万円で買ったマンションを10年後に2,000万円で売却したら利益はいくらか?

利益=売却価格-購入価格

2,000万円-3,000万円 = -1,000万円

1,000万円の損?

そうはならない。

減価償却

減価償却

マンションは、年々古くなって価値は落ちていきます。

だから、10年後に売却するときの価値は、買った値段より下がってます。

このため、

利益 = 売却価格-購入価格-減価償却費

この計算になるけれど、実際はもっと複雑です。

  • 取得、売却に掛かった手数料の扱い
  • 減価償却するのは建物のみ
  • 土地は減価償却しない
  • マンション価格の土地・建物の割合
  • 建物の構造による減価償却の割合の違い

など、複雑な計算になります。


しかし、例え3,000万円のマンションが10年後に1,000万円の価値になったとしても

利益は、1,000万円 (売価2,000万円-価値1,000万円)。

『3,000万円の特別控除』以下にしかならない。

減価償却を加味しても、3,000万円以上の利益になることはまずない

『3,000万円の特別控除』が支配する

3,000万円の特別控除

3,000万円の特別控除

マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。

これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。

国税庁

※国税庁『マイホームを売ったときの特例』を引用

投資用に持ってた不動産は適用外。

けれど、住んでいた家を売却するのなら、利益が3,000万円行かなら控除されます。


普通の人が住んでいたマンションを売って、利益が3,000万円を超えることはまず無い。


不動産を夫婦共有名義にするメリット


マンションを夫婦の共有名義にしているのなら、

夫婦それぞれが『3,000万円の特別控除』が受けられます。

50%づつの共有名義なら、最大6,000万円の控除。


これはおいしい。


万一、不幸があっても、共同名義の部分は相続にならない。

その意味でも、節税になります。

これと言ったデメリットも無いので、

次の家は共同名義にすることを、視野に入れるのはどうでしょう?


別れにくくなるけれど、それもメリットかもしれない。

その他の控除

その他の控除

万が一、3,000万円の特別控除を超えたととしても、

利益に対する控除は、他にもあります。

けれど、複雑な計算になるので、減価償却の複雑な計算などとともに、

不動産会社のプロに任せた方が良い。

長期譲渡所得

売却したマンションに長期間住んでいたのなら、税率が緩和されます。

  • 5年以下 39.63%
  • 5年超  20.315%
  • 10年超 14.21% (所得が6000万円以下)

買換え特例

特定のマイホーム(居住用財産)を、令和3年12月31日までに売って、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます(譲渡益が非課税となるわけではありません。)。

国税庁

※国税庁『特定のマイホームを買い換えたときの特例

売却したマンションより高価な家を買った場合は、課税が猶予されます。

猶予と言っても、無税になる訳ではありません。

今、払わなくてもいいだけです。

先送りされるだけ。

新しく買った高価な家を将来、売却するタイミングで

その家の売った利益に対する税金とともに、併せて課税されます。

マンション売却の税金 まとめ

マンション売却の税金 まとめ

マンション売却で、税金の心配はまず有りません。


売却益が3,000万円を超えた場合のみ課税されます。

普通は3,000万円を超えないので、課税されることは有りません。

念のため、税務署に行って確認は必要


税の処理は、素人の立ち入れない部分があります。

不動産会社と相談し進めるとともに、

最後はダメ押しして、税務署にお伺いを立てておいた方がいい。


出来れば税金を払いたくないけれど、国民の3大義務だからね。

そのお金で、どこかの誰かが助かる!

タイトルとURLをコピーしました